Razmišljate o kupovini stana u Nišu, ali niste sigurni da li je pogodan trenutak za ovu investiciju?
Zbog aktuelne situacije sa pandemijom i njenih ekonomskih posledica, višegodišnji rast cena nekretnina u Srbiji u 2020. godini je zaustavljen. Stručnjaci tvrde da je tržište nekretnina stabilno, a uslovi za podizanje stambenog kredita su sve povoljniji. Međutim, proces kupoprodaje nekretnina je kompleksan i pored ulaganja novca podrazumeva i brojne druge radnje i ulaganje dosta vremena.
Istraživali smo da li se u ovom momentu isplati investirati u nekretnine, kako se kreću cene stanova u Nišu u zavisnosti od lokacije na kojoj se nalaze, šta je sve potrebno od papirologije i kako konkurisati za stambeni kredit. Ako ste u potrazi za nekretninom u Nišu koju želite da kupite, ovaj tekst vam može biti od pomoći. Pročitajte.
Unajmiti agenciju za nekretnine ili ne?
Kada želite da kupite svoju prvu nekretninu imate dve mogućnosti. Jedna opcija je da se sami upustite u potragu za stanom koji vam po svemu odgovara. Istraživanje tržišta nekretnina u velikoj meri je olakšao Internet i onlajn platforme na kojima možete naći kompletnu ponudu oglasa za prodaju stanova u Nišu, uključujući male i velike stanove, kao i kuće. Filtrirana pretraga pomoći će vam da sortirate oglase prema lokaciji, ceni, kvadraturi, spratnosti i strukturi stana.
No pronalazak odgovarajuće nekretnine je tek početak celog procesa. S obzirom na to da se u Srbiji nekretnine najčešće kupuju na kredit, potrebno je pripremiti obimnu dokumentaciju. Premda je moguće da papirologiju prikupite sami, u ovome vam mnogo može pomoći pouzdana agencija za nekretnine.
Uz pravne savete i konsultacije iz oblasti kupoprodaje nepokretnosti, u agenciji mogu proveriti ispravnost svih dokumenata, te sastaviti kupoporodajni predugovor i ugovor. Većina agencija ima već uspostavljenu saradnju sa određenim bankama, pa vas tako mnogo brže i efikasnije mogu provesti kroz ceo proces kupovine.
Kolike su cene stanova u Nišu?
U zavisnosti od toga kakav stan tražite, odnosno od njegove kvadrature, lokacije i strukture kretaće se i cene.
Starogradnja jeftinija od novogradnje
Kada je u pitanju starogradnja, prosečne cene stambenog prostora u Nišu kreću se od 650 do 1.100 evra za kvadratni metar. Sa novogradnjom je već drugi slučaj. Cene novih stanova su značajno više, pogotovo ako je reč o centru grada ili atraktivnim lokacijama poput Medijane, gde za kvadrat treba izdvojiti i do 1.500 evra. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku Srbije, u prvom polugodištu 2020. godine po visokim cenama stanova u novogradnji pored Medijane posebno su se izdvojile opštine Palilula i Crveni krst.
Treba imati u vidu da vas nekad niža cena starogradnje može skuplje koštati kasnije, naročito ako je potrebno uložiti mnogo novca u renoviranje starog stana.
Lokacija kao presudan faktor
Lokacija je, definitivno, jedan od odlučujućih faktora kada su u pitanju cene stanova. Tako je moguće na kupiti stan ili kuću po prosečnoj ceni od 650 evra u perifernim naseljima Durlanu, Duvaništu ili na Ledenoj steni. Najskuplji stanovi biće u Pobedinoj i Voždovoj ulici, na keju, Sinđelićevom trgu i u već pomenutoj opštini Medijana.
Kada je u pitanju prodaja stanova u Nišu, izuzetno su tražene i lokacije u blizini fakulteta, jer je ove nekretnine mnogo lakše kasnije dati u zakup. Tako će stambene jedinice u okolini Filozofskog, Medicinskog i Pravnog fakulteta biti na ceni – prosečna cena kvadrata ovde se kreće od 800 do 1.100 evra.
Kvadratura i struktura stana
Imajte na umu da je prosečna cena kvadrata u manjim stanovima viša od one za dvosoban ili trosoban stan. Tako se može desiti da kupovina jednosobnog stana ili garsonjere u centru grada zahteva približna ulaganja kao i kupovina dvosobnog stana u Duvaništu, na primer. Na cenu može uticati i spratnost zgrade. Poznato je da su stanovi na prvom spratu uglavnom najskuplji, dok su najjeftiniji oni u prizemlju i potkrovlju.
Stambeni krediti – uslovi i potrebna dokumentacija
Zahvaljujući povoljnim uslovima stambenih kredita, može se reći da je danas lakše nego ikad doći do svog stana na otplatu. Oporavak tržišta nekretnina nakon vanrednog stanja u martu i aprilu 2020. godine u velikoj meri ubrzao je i novi propis Narodne banke Srbije kojim se omogućava bankama da odobre i one kredite koji imaju učešće od 10% za kupovinu prvog stana. Iako to znači podizanje većeg kredita, za mnoge građane predstavlja veliku olakšicu.
Uzmimo za primer stan od 40 kvadrata, koji košta 40.000 evra. Učešće od 20% bi iznosilo 8.000 evra, te bi bilo potrebno podići kredit u iznosu od 32.000 evra. Sa učešćem od 10%, na početku biste platili samo 4.000 evra, ali bi iznos kredita bio veći, pa samim tim i mesečna rata.
Kako izabrati banku za stambeni kredit?
Najveća dilema većine budućih kupaca stanova jeste koju banku odabrati. Stručnjaci savetuju da pregledate pažljivo sve ponude banaka i dobro se raspitate o uslovima, kamatnoj stopi na godišnjem nivou, kao i mogućnostima da kamata ne bude fiksna. U nekim bankama postoji mogućnost podizanja kredita bez osiguranja nepokretnosti kod Nacionalne korporacije ili bez životnog osiguranja, što u startu znači i manji trošak.
Glavni preduslov za podizanje stambenog kredita u svakoj banci jeste da ste kreditno sposobni. To podrazumeva redovna mesečna primanja i zaposlenje na neodređeno vreme. Pored toga, potrebno je da nemate druge velike kredite i zaduženja. Zahtevi za stambeni kredit lica starijih od 65 godina se ne uzimaju u obzir za razmatranje. Po pravilu, mesečna rata kredita ne sme biti većina od trećine plate.
Šta je sve potrebno od papirologije?
Premda svaka banka ima svoje uslove podizanja kredita, postoji određen spisak neophodne dokumentacije koju treba priložiti uz zahtev za stambeni kredit koji je isti za svaku banku. Proces prikupljanja svih papira je komplikovan, ali će vam bankarski savetnici pomoći da lakše prođete kroz ovu fazu.
Najpre vam je potreban zahtev za odobrenje stambenog kredita koji se overava kod poslodavca. Uz ovaj zahtev potrebno je priložiti i rešenje o administrativnoj zabrani. Kod poslodavca se traži i overava potvrda o stalnom radnom odnosu i dužini radnog staža. Potrebna je i očitana lična karta i fotokopija dokumenta, te izvod iz banke o primanjima za proteklih 12 meseci. Poreski obaveznici prilažu i rešenje o utvrđivanju na dohodak građana koji se uzima iz Poreske uprave.
Sledeći dokument je original kupoprodajnog predugovora ili ugovora o kupovini stana koji se overava kod javnog beležnika. Potom se iz Katastra uzima original vlasničkog lista, koji ne sme biti stariji od 15 dana od dana podnošenja zahteva. Uz to, potrebna je procena vrednosti nepokretnosti koju radi i overava ovlašćeni sudski procenitelj.
U banci se popunjava i obrazac, odnosno izjava o bračnom statusu založnog dužnika uz koju se prilažu fotokopije lične karte založnog dužnika i njegovog bračnog druga i ugovor o kreditu kao dokaz o sticanju vlasništva. Deo kompletne papirologije su i original overene založne izjave i original overene izjave o upoznatosti bračnog druga o uspostavljanju hipoteke (na dan isplate kredita).
Pored svih ovih dokumenata, dostavlja se i polisa osiguranja nekretnine nad kojom se konstituiše hipoteka. Opciono, po izboru klijenta, prilaže se i polisa životnog osiguranja vinkulirana u korist banke.
Na kraju, kod kupovine stana najbitnije je da sagledate sve mogućnosti koje vam se nude. Ukoliko kupujete nekretninu na kredit, detaljno prostudirajte uslove na zvaničnim veb sajtovima banaka. Napravite uži izbor i potom lično obiđite one za koje vam se čini da su najpovoljnije. Procenite kolika je mesečna rata kredita koju možete da plaćate i na koji vremenski period. Razmislite da li vam se više isplati kupovina većeg stana na periferiji ili manjeg u centru, koji možete lakše izdati, na primer.
Iako čitava procedura deluje komplikovano i zahtevno, činjenica je da je investiranje u nekretnine uvek pametan potez.
