Vođenje stambene zgrade ili zajednice može biti prilično zahtevan zadatak. Zato je od veoma važno pronaći upravnika koji će na pravi način obavljati svakodnevne aktivnosti i brinuti o očuvanju vrednosti i funkcionalnosti zgrade.
Kako je danas upravnik obavezan za svaku zgradu, u nastavku saznajte kako da odaberete osobu koja će najbolje odgovarati potrebama vašeg objekta.
Profesionalni ili izabrani upravnik: šta je bolje za vašu zgradu?
Kada je reč o organizaciji i upravljanju stambenim zajednicama, neophodno je pridržavati se zakonskih odredbi koje regulišu održavanje i upravljanje zgradama. Upravnik zgrade je centralna figura u ovom procesu – od koordinacije svakodnevnih obaveza, preko održavanja infrastrukture, do vođenja finansija i komunikacije sa nadležnim institucijama.
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, postoje tri načina za upravljanje zgradom:
- Stanari mogu sami da izaberu upravnika iz svojih redova, pod uslovom da je to neko od vlasnika stanova.
- Mogu se odlučiti za angažovanje profesionalnog upravnika, kao što su Beohost upravnici zgrada, koji je stručno lice za ovu vrstu posla.
- Ako dogovor nije moguć, lokalna samouprava može da imenuje licenciranog profesionalnog upravnika iz zvaničnog registra.
Pitanje koje se često postavlja jeste: šta je bolje – izabrati upravnika iz zgrade ili angažovati profesionalca? Od početka primene zakona pre nekoliko godina, bilo je skepticizma, ali se pokazalo da su prednosti angažovanja upravnika višestruke. Njihova stručnost i brzina rešavanja problema učinili su ih pouzdanim partnerima za mnoge stambene zajednice.
Na kraju, odluku o tome koji model upravljanja zgradom će se primeniti donosi skupština stambene zajednice, koja okuplja sve vlasnike stanova.
Kako skupština odlučuje o profesionalnom upravniku?
Da bi profesionalni upravnik preuzeo brigu o zgradi, skupština stambene zajednice mora da donese odluku dvotrećinskom većinom glasova. Nakon toga, obraća se organizatoru profesionalnog upravljanja i sklapa odgovarajući ugovor.
Odlična stvar je što zajednica može da predloži konkretnu osobu koju bi želela za upravnika, pod uslovom da je ta osoba angažovana preko izabrane organizacije. Sve potrebne informacije o profesionalnim upravnicima i organizacijama koje ih zapošljavaju možete pronaći u Registru profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.
Kako se reguliše saradnja sa profesionalnim upravnikom zgrade?
Ugovor potpisuje osoba koju izabere skupština stambene zajednice, zajedno sa predstavnikom organizatora upravljanja. Ugovor može biti na određeno ili neodređeno vreme, uz mogućnost raskida s obe strane, uz mesečni otkazni rok. Na taj način, prava i obaveze svih učesnika su jasno definisana i zaštićena.
Što se tiče naknade za profesionalnog upravnika, njena visina se dogovara ugovorom između predstavnika stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja. Plaćanje se obavlja na osnovu fakture koju organizator izdaje, što pruža transparentnost i jasnu strukturu troškova.
Koji su zadaci profesionalnog upravnika?
Profesionalni upravnik zaista ima važnu ulogu u funkcionisanju stambene zajednice, a njegove obaveze obuhvataju različite aktivnosti:
- Briga o održavanju zajedničkih površina,
- Svakodnevni prijem prijava vezanih za kvarove, buku ili kršenje kućnog reda,
- Prosleđivanje prijava nadležnim institucijama,
- Detaljno vođenje evidencije o svim prijavljenim problemima,
- Organizacija hitnih intervencija kada situacija to zahteva,
- Davanje predloga za visinu naknade za održavanje na osnovu ponuda različitih izvođača.
Kada je reč o ovim zadacima, saveti za upravljanje zgradama u vidu povratnih informacija mogu biti od pomoći kako bi upravnici bolje organizovali i brže rešavali izazove u svakodnevnom radu.
Kako se bira upravnik među stanarima?
Skupšrina stanara bira upravnika i to većinom glasova prisutnih članova. Nakon toga, donosi se pisana odluka kojom se formalizuje izbor. Mandat upravnika počinje i završava na dan kada se donese odluka o njegovom izboru ili razrešenju, osim ako skupština ne odluči drugačije. Uobičajeno, mandat traje četiri godine, ali može biti kraći. Nakon isteka mandata, upravnik može biti ponovo izabran.
Kada je u pitanju prestanak mandata, on se može desiti usled ostavke ili razrešenja. Razrešenje je isto kao i postavljanje — većinom glasova. Ako se novi upravnik ne izabere u roku od 30 dana nakon isteka mandata, bivši upravnik je dužan da nastavi da obavlja svoju funkciju još jedan mesec. Ukoliko novi upravnik nije izabran ni u tom periodu, bilo koji vlasnik može da podnese zahtev lokalnim vlastima da imenuju profesionalnog upravnika.
Može li upravnik stambene zajednice iz redova stanara da prima naknadu?
Zakon ne nalaže obaveznu naknadu za upravnika iz redova stanara, ali je to svakako dozvoljeno. Ako stanari žele da nagrade svog komšiju za njegov trud, najbolje je da sklope ugovor o delu ili neki sličan dokument, kako bi sve bilo u skladu sa zakonom.
Ako skupština stambene zajednice odluči da upravnik prima naknadu, potrebno je da se dogovore visina naknade i način njenog finansiranja.
